Средносрочен престой или краткосрочни резервации - кое е по-печелившо през есента?

Септември е месецът, в който много домакини започват да гледат на календара по различен начин.

През юли и август въпросът обикновено е „Как да продам тази дата на най-високата възможна цена?“. През есента въпросът постепенно се променя: „Как да избегна празните дни?“. И точно тук започва една от най-важните дилеми за домакините на краткосрочни имоти – дали да продължат да разчитат на резервации от няколко нощувки, или да предложат по-дълъг престой на по-ниска цена.

На пръв поглед краткосрочният престой изглежда очевидният победител. По-висока цена на нощувка означава по-висок приход. Но това е само едната страна на сметката. При по-кратките резервации има повече почиствания, повече комуникация, повече check-in и check-out, повече празни пространства между резервациите и по-голяма зависимост от ежедневното търсене.

От друга страна, един гост, който остава 20 или 30 дни, може да донесе по-нисък приход на нощ, но много по-предвидим приход за целия месец. Тогава кое е по-печелившо? 

През есента печели моделът, който носи най-висок нетен приход при най-малко празни дни и оперативни разходи. А това означава, че през септември си струва да погледнем на престоя по съвсем различен начин.

Най-важната промяна не е в цената, а в типа гост

Една от причините есенният сезон да се различава от лятото е, че се променя и типът гост. През юли и август търсенето е основно свързано с ваканции и кратки почивки, докато през септември и октомври се появяват хора, които работят дистанционно, професионалисти, студенти, преподаватели и гости, търсещи по-дълъг престой.

Затова не е достатъчно просто да намалите цената на нощувката. По-важният въпрос е: „Кой би искал да остане в този имот за две, три или четири седмици?“

Отговорът на този въпрос променя и начина, по който представяте имота. За туриста може да е важно колко близо сте до плажа, докато за човек, който ще остане месец, може да са по-важни удобното работно място, бързият Wi-Fi, пералнята и добре оборудваната кухня.

Според AirDNA търсенето на престои от 28 или повече дни в американския пазар е нараснало със 138% спрямо 2019 г. Това не означава, че тенденцията автоматично се пренася върху всеки български имот, но показва потенциала на един често пренебрегван сегмент.

Между „една седмица ваканция“ и „12-месечен наем“ има цял пазар от гости, които търсят гъвкав престой за няколко седмици – и именно той може да се окаже интересна възможност през есента.

Не сравнявайте цената на нощувката. Сравнявайте реалната печалба.

Представете си два апартамента.  Първият има средна цена от 150 евро на нощ и през септември успява да реализира 17 нощувки. Това означава 2550 евро приход. Вторият се отдава за 105 евро на нощ, но има един гост за 25 дни. Приходът е 2625 евро.

На пръв поглед разликата не изглежда голяма, но след това идва реалната сметка.

При първия апартамент може да има шест или седем различни резервации, няколко почиствания, повече пране, повече комуникация и няколко празни дни между гостите. При втория има един check-in, едно основно почистване и един гост, който използва имота в продължение на почти целия месец.

Точно затова един от най-полезните показатели за есента не е просто средната цена на нощувката, а т.нар. нетен приход на наличен ден. С други думи, вместо да се фокусираме върху въпроса „колко взех за всяка продадена нощ“, е много по-важно да си зададем „колко ми донесе имотът за всеки ден, в който можех да го продам“. Този подход включва не само реализираните нощувки, но и всички празни дни между тях, които често остават невидими, когато домакините гледат единствено ADR или общия брой резервации.

Например, ако една резервация от три нощувки оставя два празни дни преди следващия гост, тези дни също имат реална стойност и цена, защото не са просто „липса на резервация“, а пропуснат приходен потенциал.

Те са пропусната възможност за приход.

Именно затова през септември понякога е по-разумно да приемете 14-дневен престой на малко по-ниска цена, отколкото да чакате три отделни резервации, които може и да не запълнят календара.

Най-интересният вариант може да е нещо средно между краткосрочното и дългосрочното

Когато говорим за дългосрочен престой, много домакини си представят договор дванадесет месеца и повече. Но за сезонните имоти има и друга възможност – т.нар. средносрочен (mid-term) престой от 30+ нощувки.

Той комбинира предимствата на двата модела. Гостът остава достатъчно дълго, за да намалите броя на смените и разходите по обслужването, а имотът запазва гъвкавостта си за бъдещи резервации.

Това е особено полезно през есента, когато търсенето не изчезва, но вече не е достатъчно стабилно, за да разчитате само на резервации от две или три нощувки.

Според Eurostat между юли и септември 2025 г. в ЕС са реализирани 398,1 млн. нощувки в краткосрочни места за настаняване, резервирани чрез онлайн платформи.

Само през септември броят им е с 8% по-висок спрямо същия месец на 2024 г. Това показва, че търсенето продължава, но неговата структура се променя.

Вместо „от септември свалям цената“, може да промените гледната точка към „от септември продавам различен тип престой“.

Не продавайте „евтин месец“. Създайте есенен продукт.

Когато търсенето спадне, първата реакция често е да намалим цената. Но ако имотът може да бъде полезен на различен тип гост, защо просто да го продавате по-евтино?

Представете си апартамент във Варна. През юли той се продава като място за морска почивка. През септември може да бъде представен като място за по-дълъг престой край морето. Това означава и различно съдържание в обявата.

Вместо „На 300 метра от плажа“, може да покажете:„Започнете работния си ден с кафе на терасата, а след работа сте на крайбрежната алея за няколко минути.“

Вместо „Напълно оборудвана кухня“, може да покажете:„Всичко необходимо, за да се чувствате като у дома си и при престой от няколко седмици.“

Това е разликата между отстъпка и позициониране. Не казвате на госта „Сега е по-евтино“, а „Сега този имот е подходящ за това, което търсите.“

Именно тази логика е особено важна, когато се опитвате да привлечете по-дълги престои.

А какво ни казва българският пазар?

Последните налични данни на Националния статистически институт показват, че през септември 2025 г. в България са реализирани 3,16 млн. нощувки, което е с 2,9% повече спрямо септември 2024 г. Приходите от нощувки достигат 287,9 млн. лв., или с 15,3% повече на годишна база.

Септември не е месец, в който просто трябва да „издържим до следващото лято“. Тогава има реално търсене. В същото време заетостта на леглата през септември 2025 г. е била 32,5%, което показва и другата страна на пазара – има значителен неизползван капацитет.

Точно тук се появява възможността за по-умно управление.

Вместо всички имоти да се конкурират за един и същ турист, домакините могат да започнат да търсят различни причини за престой. И това може да означава не просто повече резервации, а по-стабилен календар.

Не избирайте между краткосрочно и дългосрочно. Управлявайте търсенето.

Есента не е моментът да се отказваме от краткосрочните резервации, а да спрем да разчитаме само на тях.

Данните показват, че онлайн краткосрочните резервации продължават да растат. През 2025 г. в ЕС са реализирани 951,6 млн. нощувки, резервирани чрез онлайн платформи – с 11,4% повече спрямо 2024 г. Това не означава, че всички трябва да преминат към месечни наеми. Означава, че имате повече възможности: да промените минималния престой, да предложите 7, 14 или 30 нощувки или да позиционирате имота си към гости, които търсят по-дълъг престой.

Най-важното е тези решения да се вземат според реалните данни от вашия календар. Защото през есента най-печелившият имот не е непременно този с най-високата цена на нощувка.

Това е имотът, който успява най-добре да превърне наличните си дни в приходи.

Затова вместо да се питате „Краткосрочен или дългосрочен престой?“, по-полезният въпрос е: „Кой тип гост и кой тип престой носи най-голяма стойност на моя имот точно сега?“

Именно този въпрос може да промени начина, по който управлявате не само септември, но и целия извънпиков сезон.

Ако искате да обменяте опит, добри практики и идеи с други професионалисти от сектора на краткосрочното отдаване под наем, можете да станете част от общността на АТИИ.

Научете повече на www.atii.bg.

Използвани източници

Национален статистически институт - Места за настаняване, септември 2025 г.

Eurostat - Tourism bookings via platforms grew in summer of 2025

Eurostat - Tourism nights booked via platforms hit nearly 1 billion

AirDNA - The Rise of Midterm Rentals

AirDNA - Mid-Term Rental Growth